• Parkmanagement wordt gebiedsondernemen
12 september 2011
12 sept 2011

Parkmanagement wordt gebiedsondernemen

Jan de Wit is projectmanager Gebiedsontwikkeling bij DHV. Hij studeerde Land, Water en Milieubeheer en houdt zich onder andere bezig met (her)ontwikkelen en beheren van bedrijventerreinen.

 

Elbrich Postma is adviseur Economie en Ruimte bij DHV. Zij studeerde Economische Geografie en Vastgoedkunde en is voornamelijk werkzaam op het gebied van bedrijventerreinen: herstructurering, bedrijventerreinenvisies, parkmanagement en businessplannen.

  

Een betere naam voor het nieuwe parkmanagement is gebiedsondernemen. Deze aanpak, waarbij een bedrijventerrein als echt bedrijf wordt gerund, komt inmiddels aardig van de grond. Business Park Aviolanda, bekend van het Fokker-terrein in Woensdrecht, stelt met onze hulp een ondernemingsplan voor professioneel parkmanagement en marketing op, inclusief een winst- en verliesrekening. Zo wil Aviolanda zijn concurrentiepositie versterken, de financiële waarde van het gebied verhogen en nieuwe ondernemingen aantrekken.

 

Parkmanagement komt in Nederland op steeds meer bedrijventerreinen voor. In de praktijk blijkt die zich echter vooral te richten op activiteiten als collectieve beveiliging, bewegwijzering en groenonderhoud. Met andere woorden: men gebruikt het als beheersinstrument. Voornemens om op termijn meer activiteiten op te pakken, maken de eigenaren van bedrijventerreinen of delen daarvan lang niet altijd waar. Vaak heeft dit te maken met de bijbehorende investeringen in combinatie met een versnipperd eigendom, waardoor het lastig is partijen voldoende te overtuigen van het gemeenschappelijk en individueel belang.  

 

Terugtredende overheid

De markt verandert echter ingrijpend. De overheid treedt steeds meer terug en private partijen krijgen meer verantwoordelijkheid voor het behoud van de kwaliteit van het terrein op de lange termijn. Daarom is een nieuwe benadering en aanpak van parkmanagement noodzakelijk om de kwaliteit van terreinen langjarig vitaal te houden. Deze richt zich op het genereren van opbrengsten, en op financiële en maatschappelijke waardecreatie. Partijen raken hierdoor overtuigd dat investeren in parkmanagement van toegevoegde waarde is. Wij hebben hiervoor de term ‘gebiedsondernemen’ geïntroduceerd. De eerste praktijkvoorbeelden van gebiedsondernemen worden zichtbaar.

 

Van beheer tot marketing

De parkmanagementorganisatie functioneert vanuit deze nieuwe aanpak als een gebiedsonderneming. Hierbij staat het langjarig behouden en versterken van de kwaliteit van het terrein als geheel centraal. De organisatie kijkt als een onderneming naar het bedrijventerrein en beschouwt het als een product dat moet worden vermarkt.

Daarvoor dient ze zich naast beheer ook te richten op de exploitatie en marketing van de locatie. Het gaat dan om activiteiten die gericht zijn op de publieke en private ruimte. Daaronder valt onder meer het aanpakken of vinden van tijdelijke oplossingen voor leegstand, gezamenlijke energievoorzieningen, het aantrekken van nieuwe bedrijven en het werken aan de marketing en het imago van de locatie.

 

De activiteiten zijn erop gericht om opbrengsten op de korte en lange termijn te realiseren voor alle betrokkenen. Voorbeelden zijn het realiseren van kostenbesparingen, het versterken van de concurrentiepositie van de individuele bedrijven, het genereren van maatschappelijke en sociale opbrengsten, het behoud van de waarde van het vastgoed en het behouden of aantrekken van werkgelegenheid.

 

Financiering en opbrengsten

Een duurzaam en integraal ondernemingsplan is essentieel voor het slagen van deze nieuwe vorm van parkmanagement. In deze businesscase moeten kosten en opbrengsten van exploitatie en beheer verevend kunnen worden, én de korte en lange termijn moeten met elkaar worden verbonden. Dit impliceert dat in deze businesscase niet alleen de inkomsten op basis van contributies van eigenaar/gebruikers en beleggers worden meegenomen, maar ook de opbrengsten die op de korte én lange termijn ontstaan als resultaat van langjarig en effectief parkmanagement.

Een dergelijk plan kan partijen overtuigen dat gezamenlijk investeren in toekomstbestendig parkmanagement van toegevoegde waarde is. Vaak is er op terreinen sprake van versnipperd eigendom en is er geen sprake van één eigenaar, wat de situatie complexer maakt. Op terreinen waar sprake is van versnipperd eigendom kan bijvoorbeeld het instellen van een ondernemersfonds helpen om de private financiering voor elkaar te krijgen. Een ondernemersfonds maakt het mogelijk voor ondernemers om gezamenlijk te investeren in de kwaliteit van het terrein, waarbij alle ondernemers op het terrein verplicht mee betalen. Er zijn verschillende financieringsvormen van zo’n fonds. Voorbeelden zijn het oprichten van een Bedrijven Investeringszone (BIZ) of een ondernemersfonds volgens het ‘Leids model’. Bij deze laatste vorm vormt een opslag op de OZB voor niet-woningen de basis. Publieke financiering kan ontstaan indien publieke partijen afscheid nemen van hun traditionele rol op het gebied van beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Ze moeten bereid zijn om langjarig beheerbudgetten over te hevelen naar de parkmanagementorganisatie.

 

Business Park Aviolanda

Business Park Aviolanda in Woensdrecht wil op deze manier werken. Op Business Park Aviolanda zijn onder meer gevestigd een onderhoudsbedrijf voor militaire- en verkeersvliegtuigen, een school voor vliegtuigtechniek en een research- en innovatiebedrijf voor vliegtuigonderdelen. Het doel is om het bedrijventerrein te behouden en te versterken met vooral luchtvaartgerelateerde bedrijvigheid.

 

De aandeelhouders van het terrein hebben het eigendom en beheer van Aviolanda, circa. 6 hectare groot, ondergebracht in één aparte B.V., genaamd Business Park Aviolanda. Er is daarom geen sprake van een versnipperd eigendom. Behalve het beheer en onderhoud neemt het Businesspark, in overleg met de reeds gevestigde bedrijven, maatregelen om de uitstraling van het gebied te verbeteren en het parkmanagement te professionaliseren. Ze verbetert de infrastructuur op en naar het terrein, voorziet in toeleidende bewegwijzering vanaf de snelweg A4 en verfraait het terrein. Dit leidt tot een beter imago, dat het makkelijker maakt om het terrein in de markt te zetten en nieuwe klanten aan te trekken. Een interessante discussie die om de hoek komt kijken is bijvoorbeeld de wens van een ‘open’ uitstraling van het terrein, waarbij tegelijkertijd, gezien de aard van werkzaamheden van diverse bedrijven, stevige beveiligingsprotocollen met toegangsregistratie vereist zijn.

 

Implementatie

De Grondexploitatiemaatschappij (GEM) Aviolanda, verantwoordelijk voor de uitgifte van nieuwe kavels, is inmiddels gestart met het werven van nieuwe bedrijven die zich willen vestigen op Aviolanda. Wij adviseren Business Park Aviolanda in het proces en de stappen daarin om te komen tot de implementatie van het nieuwe Parkmanagement. Daarnaast adviseren wij inhoudelijk op technisch en financieel vlak om te komen tot een businesscase en een exploitatiemodel. Daarin wordt o.a. de waarde van het vastgoed en de infrastructuur ingebracht, de huidige staat van onderhoud van het terrein, het gewenste beheers- en uitstralingsniveau en de wensen op het gebied van marketing en extra voorzieningen.  Zo kan Aviolanda bepalen hoeveel de huidige en toekomstige gebruikers als vergoeding moeten betalen.

Over de juridische constructie van de parkmanagementorganisatie vindt nog overleg met de zittende bedrijven plaats. Daarin kan bijvoorbeeld gekozen worden voor een zelfstandige B.V., waaraan contributie betaald wordt of een constructie waarbij de huidige bedrijven aandeelhouder van kunnen worden.

 

 

Jan de Wit is projectmanager Gebiedsontwikkeling bij DHV. Hij studeerde Land, Water en Milieubeheer en houdt zich onder andere bezig met (her)ontwikkelen en beheren van bedrijventerreinen.

 

Elbrich Postma is adviseur Economie en Ruimte bij DHV. Zij studeerde Economische Geografie en Vastgoedkunde en is voornamelijk werkzaam op het gebied van bedrijventerreinen: herstructurering, bedrijventerreinenvisies, parkmanagement en businessplannen.