• Vastgoed vraagt om vakwerk
14 oktober 2010
14 okt 2010

Vastgoed vraagt om vakwerk

Chapeau: Vastgoedorganisatie Parnassia Bavo Groep staat als een huis

De vastgoedportefeuille van de Parnassia Bavo Groep biedt een indrukwekkende aanblik. Deze herbergt 570 gebouwen, verdeeld over 180 locaties in 120 gemeenten en 5 provincies. Het spreekt voor zich dat dit omvangrijke pakket zorgvastgoed om een uiterst professionele organisatie vraagt. Een gesprek met directeur vastgoed Jos van Nieuwkoop over kopen, huren of bouwen, bezuinigen én de toekomst. ‘De huidige leegstand biedt mogelijkheden.’

Jos van Nieuwkoop is sinds maart 2008 directeur vastgoed bij de Parnassia Bavo Groep, qua omzet de grootste GGZ-organisatie van Nederland. De organisatie is voortgekomen uit een fusie van de Parnassia Groep, Bavo Europoort en Dijk en Duin. Zeven zorgbedrijven met in totaal 7800 medewerkers doen hun werk verspreid over de provincies Noord- en Zuid-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Zeeland. ‘Bij het ontstaan van de nieuwe organisatie zijn er keuzes gemaakt. Er is gekozen voor een model waarin we de risico’s spreiden, waarin we wet- en regelgevingonafhankelijk willen zijn en waarin we zowel kunnen groeien als krimpen. Om dat te bereiken is de stichting in 2008 uitgezakt in een aantal B.V.’s , waarvan er drie betrekking hebben op het vastgoed.’

Om een vastgoedportefeuille van een dergelijke omvang goed te kunnen beheren was het noodzakelijk daar een professionele organisatie omheen te bouwen. Van Nieuwkoop: ‘Kijk, tien of twintig gebouwen op één terrein was in het verleden best weg te zetten, als onderdeel van het Facilitair Bedrijf of de Facilitaire Dienst. Daar kwam bij dat instellingen met ingang van 1 januari 2009 zélf verantwoordelijk zijn voor hun vastgoed. Het was dan ook mijn primaire taak om de organisatie daarop voor te bereiden. Daarom hebben we allereerst in kaart gebracht wat we allemaal hadden en alles laten taxeren. Toen was ons kapitaal dus bekend. En dan spreek je inderdaad van een forse portefeuille. Daar moet je dan ook goed mee omgaan. Alleen als je dat doet, kun je eraan verdienen.’

Eigendom en huur
Na het in kaart brengen van al het vastgoed was het op orde krijgen van de gegevens een enorme klus. ‘De portefeuille is zo divers’, beseft ook de directeur vastgoed. ‘Er zitten panden uit 1800 in, maar ook uit 2010. Monumentale panden en panden waar ik morgen afscheid van zou willen nemen.’ Ongeveer 55 procent van de panden heeft de Parnassia Bavo Groep in eigendom, de rest wordt gehuurd. Alle gehuurde panden zitten in de Vastgoed Beheer B.V.. Daarnaast zijn er dan nog de WTZi Vastgoed B.V. en de Vastgoed B.V.. Van Nieuwkoop is geen tegenstander van huren. ‘Zeker niet bij kantoorpanden. Die zijn er genoeg. Die moeten we dus niet gaan bouwen als je ze om de hoek van de straat gunstig kunt huren. Dat ligt bij onze klinieken anders. Daarbij werken we liever vanuit een eigendomssituatie.’

Van Nieuwkoop en de zijnen houden de economische situatie natuurlijk nauwgezet in de gaten. ‘We zien alle maatregelen van overheden op ons afkomen, moeten enorm sturen op de indirecte kosten. We willen niet aan de zorgverlening komen. Kwaliteit in zorg gaat altijd boven het rendement op vastgoed.’ Er werd voor gekozen om het aantal vierkante meters van 450.000 met 20 procent terug te brengen. ‘Daar zijn we in 2009 mee gestart. De verwachting is dat we eind dit jaar al 9,6 procent minder hebben. Dat is een mooie besparing, wanneer je uitgaat van een gemiddelde vierkante meterprijs van rond de 150 euro. Dat krimpen gebeurt met name op aflopende huurcontracten maar ook door samenvoeging. Zo hebben we in Rotterdam een aantal panden voor ambulante hulpverlening samengevoegd.’

Verhuurder
De vastgoedorganisatie van de Parnassia Bavo Groep fungeert als verhuurder naar de diverse zorgbedrijven. ‘Wij verhuren de gebouwen aan hen’, verduidelijkt Van Nieuwkoop. ‘En zij betalen netjes huur. We hebben de zaken bedrijfsmatig allemaal behoorlijk strak aangezet.’ Er is ook een prima beeld van hoe alles geregeld is. ‘We hebben per regio alles overzichtelijk op een rijtje. Dat moét ook, omdat we tot 15 jaar vooruit moeten kunnen kijken. Dan is het van belang om altijd een bepaalde buffer aan gebouwen of terreinen te houden. Zo vervangen we vooral bij panden die onder onze kwaliteitsnormen vallen. Ook nieuwbouw is dan een optie. De diversiteit van de gebouwen heeft natuurlijk zijn weerslag op de kwaliteit.’ Toch zijn de panden redelijk efficiënt in gebruik. ‘Er is wel leegstand, rond de 4,5 procent. In die panden komt geen zorg meer. Die worden gesloopt of verhuurd.’ Over leegstand gesproken: ‘Leegstand biedt mogelijkheden’, stelt de vastgoedman. ‘Wij zeggen nu alle huurcontracten op, die in 2012 aflopen. Dan hebben we nog ruim een jaar de tijd om met het zorgbedrijf in gesprek te gaan, te kijken wat zij willen.’

Om het hele plaatje in balans te houden is het verkopen van panden een noodzakelijk kwaad. ‘Dat lukt ons tot nu toe goed. We hebben in 2009 bijvoorbeeld vier panden verkocht, voor in totaal 10 miljoen euro. Voor dit jaar was de target 5,2 miljoen. Dat gaan we nu niet halen. Ik verwacht dat het ongeveer 3,75 miljoen zal worden. Dat is niet slecht. Als je minder panden hebt, betekent dat ook minder glasbewassing, minder schoonmaak en dergelijke.’

‘Nooit klaar’
Met Den Haag als uitvalsbasis proberen Jos van Nieuwkoop en zijn ruim 50-koppige team van medewerkers het hele vastgoedverhaal binnen de Parnassia Bavo Groep in goede banen te leiden. ‘We zijn met een relatief kleine club’, onderkent de directeur. ‘Onze projectmanagers werken heel dicht tegen de zorgbedrijven aan. Die houden een dikke vinger aan de pols en nemen de klant stapje voor stapje mee. Daarnaast hebben we twee portefeuillemanagers, één voor Noord en één voor Zuid. Die beheren alle huurcontracten, zowel richting huurders als verhuurders. De vastgoedadministratie is de plek waar alle facturen voorbij komen. En onze afdeling onderhoud is een mix van traditioneel management in Noord en contractmanagement in Zuid. Dat moet uniform gaan worden, met contractmanagement voor het hele gebied.’ In een regiegroep vastgoed wordt maandelijks de hele vastgoedportefeuille doorgenomen. ‘Dat is echt de thermometer binnen het bedrijf.’

Van Nieuwkoop timmert nog dagelijks verder aan zijn professionele vastgoedorganisatie. ‘De basis is op orde en van daaruit gaan we verder. Zo hebben we de onderhoudsplanning goed in zicht, maken we een kwaliteitsslag in de doelmatigheid van ons vastgoed en maken we veel gebruik van tevredenheidsonderzoeken. Maar je bent nooit klaar.’

Foto’s: Parnassia Bavo Groep

Ton de Kort

Foto’s: Parnassia Bavo Groep

Onderschrift foto 1: Jos van Nieuwkoop, directeur vastgoed bij de Parnassia Bavo Groep: 'Kwaliteit in zorg gaat altijd boven het rendement op vastgoed.'