• 'Facilitair manager wacht nieuwe uitdagingen'
31 augustus 2006
31 aug 2006

'Facilitair manager wacht nieuwe uitdagingen'

Chapeau: Nico Lemmens (ISS) ziet groeiende samenhang in dienstverlening

Een van de sprekers op de voorbije Vakdagen Schoonmaak in Apeldoorn was Nico Lemmens, manager Customer Relations bij ISS Facility Services. Lemmens is tevens hoofdredacteur van FMI Magazine. ‘Op het gebied van uitbesteding is de facilitaire dienstverlening in Nederland tamelijk conservatief’, aldus Lemmens. Niettemin ziet hij voor de komende jaren een aantal ‘hoogst interessante’ ontwikkelingen, zo maakte hij tijdens zijn lezing in Apeldoorn duidelijk. Een samenvatting van zijn prikkelende monoloog.


‘De facilitaire dienstverlening in Nederland doet in vaktechnisch opzicht niet onder voor andere landen in Europa. Op het gebied van marktontwikkeling lopen we echter sterk achter bij het Verenigd Koninkrijk en bij Scandinavische landen. Hier zijn we erg terughoudend, zeg maar conservatief, bij het uitbesteden. Nederlandse opdrachtgevers, zo is de ervaring, willen graag dicht op de dienstverlening zitten en dat manifesteert zich bijvoorbeeld in een voorkeur voor inspanningsgerichte contracten. Toch zie je aan een aantal ontwikkelingen dat dit mechanisme aan het veranderen is.


Van oudsher sluiten bedrijven voor dienstverlenende activiteiten separate contracten af met verschillende leveranciers. Bijvoorbeeld een apart contract voor de catering en een apart contract voor de beveiliging. Een volgende stap is het afsluiten van zogeheten multiservicecontracten.

Daarbij breng je bij het aanbesteden diverse disciplines onder in een contract. Ontegenzeggelijk is dat een stap voorwaarts, maar op het niveau van de uitvoering van de dienstverlening blijven die activiteiten ook hierbij los van elkaar staan. Nog een stap verder worden diverse diensten in één contract ondergebracht, maar dan zo dat er sprake is van synergie tussen die diensten. De winst zit in synergie in de uitvoering en in de overhead.

In dat concept ontstaat er in een bedrijf of instelling synergie tussen zaken als schoonmaak, office support (bijvoorbeeld receptietaken of het verzorgen van de interne post), binnenhuisgroenvoorziening en kleine verhuizingen. Ik kan mij voorstellen dat een schoonmaker om negen uur ’s ochtends poetst, daarna de post rondbrengt en tegen de middag de broodjes in de kantine smeert.

Sjabloon

Ter plekke moet je wel gedetailleerd allerlei gegevenheden in kaart brengen. Er is geen universeel toepasbaar sjabloon. Stel vragen als ‘wat gebeurt er in een bedrijf en op welke tijdstippen’? Je kunt natuurlijk niet straffeloos de lunch verplaatsen naar negen uur ’s ochtends of vier uur ’s middags omdat dat logistiek je toevallig goed uitkomt. Anderzijds, bij het vullen van automaten heb je natuurlijk wel meer speelruimte. Je kunt door op deze manier te werken als bedrijf besparen op de uitvoeringskosten.


Drie jaar geleden hadden wij bij ISS nog geen contract afgesloten volgens genoemd model, nu wel. Bovendien lopen er enkele grote tenders, waarbij delen van of de gehele facilitaire dienstverlening worden geoutsourced, inclusief personeel. Verder loopt er een aantal haalbaarheidsonderzoeken in deze richting. Zoveel is duidelijk, er komt iets los in Nederland. Natuurlijk ben ik geen profeet, maar ik verwacht wel dat deze ontwikkelingen zich doorzetten.


Nieuwbouw


Een andere ontwikkeling in de facilitaire dienstverlening zou ik willen aanduiden als verticale integratie. En ter illustratie noem ik opnieuw het Verenigd Koninkrijk. Ten tijde van het eerste kabinet Major was de kwaliteit van de behuizing in de gezondheidszorg, het onderwijs en het gevangeniswezen daar abominabel. Er bestond een schreeuwende behoefte aan nieuwbouw en renovatie. Toen is gekozen voor DBFM-contracten, wat staat voor Design, Build, Finance en Maintain. Financiering, ontwerp, bouw en onderhoud worden voor 25 tot 30 jaar samen in de markt gezet.

In Glasgow zijn op deze manier in een klap 29 scholen in een contract ondergebracht. DBFM-contracten zijn erg bruikbaar bij de publiek-private pps-constructies. De eerste pps-constructie in de utiliteitsbouw in Nederland wordt gebruikt bij de te realiseren nieuwbouw van het Montaignelyceum in Ypenburg.

De renovatie van het gebouw van het ministerie van Financiën, naar Nederlandse maatstaven een groot project, gebeurt ook langs deze weg. Het kabinet heeft vier nieuwe pps-projecten aangewezen. En wat de toekomst betreft, voor projecten die de 25 miljoen euro te boven gaan, wil het kabinet dat er een haalbaarheidsstudie komt naar de wenselijkheid van een PPS-benadering.


Verspilling


Ik rij veel door Nederland en neem een onvoorstelbare verspilling waar. Daar lusten de honden geen brood van. Verloederde industrieterreinen met veel leegstand. Gebouwen die veel te duur zijn in onderhoud. Het probleem is dat niemand het totale proces van ontwerp, bouw en beheer, over een periode van dertig, veertig of vijftig jaar, managet. Nu kan een architect soms een prachtige tempel ontwerpen voor zichzelf, waarvan het onderhoud een godsvermogen kost.

Anderen worden zodoende opgezadeld met de problemen. Niemand schijnt belang te hebben bij het minimaliseren van de levensduurkosten. Een consortium dat werkt met DBFM-contracten heeft de mogelijkheid om dat te doorbreken. Diverse disciplines komen vanaf stap nul van het proces bij elkaar: de architect, het bouwbedrijf en de facilitair manager.

Zij overleggen over het gehele proces, dus ook over de totale levensduur van een gebouw en over de vraag hoe bij het ontwerp rekening kan worden gehouden met het drukken van de beheerskosten. Architecten die daar geen oog voor hebben, worden dan teruggefloten. Op deze manier kun je gigantische winst boeken en veel belastinggeld besparen.

Expertise

Deze werkwijze dwingt alle betrokkenen om verder te kijken dan hun vakgebied. Je wordt, ook als facilitair manager, aangesproken op expertise die je niet bezit. Die manager klaagt nu achteraf ‘welke idioot deze afwerkmaterialen heeft gebruikt’. Straks ga je meepraten en meedenken over andermans vakgebied. Dat is interessant omdat de culturen zo verschillend zijn, van die van de bouwer en de facilitaire manager. Je moet dus elkaars achtergrond en cultuur leren kennen, leren respecteren en waarderen.

Ik vind dat facilitaire opleidingen in hun onderwijsaanbod op deze ontwikkelingen moeten inspelen. Een en ander zorgt voor interessante verschuivingen. De bouwwereld raakt steeds meer betrokken bij het beheer van gebouwen. Steeds meer bouwbedrijven richten bedrijfsonderdelen op die zich op facilitaire diensten richten. Dat gebeurt uit economische motieven, want de winstmarges in de bouw zijn uitermate smal geworden. Aan de andere kant schuift ook de facilitaire dienstverlener op, omdat hij al in de beginfase bij nieuwbouw betrokken wordt. Dat stelt de facilitaire wereld voor een nieuwe uitdaging.'

Foto's HLP


Nico Lemmens: 'Niemand schijnt belang te hebben bij het minimaliseren van de levensduurkosten van een gebouw.'


Streamer

'Verloederde industrieterreinen met veel leegstand. Gebouwen die veel te duur zijn in onderhoud. Ik rij veel door Nederland en neem een onvoorstelbare verspilling waar. Daar lusten de honden geen brood van.'

Streamer

'Op het gebied van marktontwikkeling loopt het facilitair management in Nederland sterk achter bij het Verenigd Koninkrijk en bij Scandinavische landen. Toch zie je aan een aantal ontwikkelingen dat dit mechanisme aan het veranderen is.'




Mercuri Urval is een internationale adviesorganisatie

Het corporate gevoel van een sympathieke headhunter

Als je een interview hebt bij Mercuri Urval met Marcel L’Herminez, komen er spontaan drie vragen bovendrijven.

Coenen Concept bouwt tandartspraktijk in Veldhoven

‘Interieur draagt bij aan optimale dienstverlening 5504 Mondzorg’

‘Niets is onmogelijk’. Dat is het motto van Lars van Breukelen.

Mkb’ers ontdek het internationaal talent in de regio!

What about the spouses?

Eindhoven gloeit nog na van twee prachtige, drukbezochte evenementen: DDW en Glow. De regio leeft en bruist, bloeit en groeit, onderneemt en innoveert en de toekomst lacht ons tegemoet.

Wim van Wessel maakt Wesco toekomstbestendig

Eigenwijze visie en werkwijze werpen vruchten af in schoonmaakbranche

De schoonmaakbranche is volop in beweging.

De duidelijke meerwaarde van Ergon-medewerkers

‘Ik zou willen dat ik er meer kon aannemen’

Bij het horen van de naam Ergon, denken veel mensen al snel aan de schoffelaars in de gemeenteplantsoenen.

Meten is weten

Nul40 on- en offline mediabureau in Eindhoven

‘Onze klanten hebben altijd rechtstreeks contact met senior adviseurs’