• Gebouwbeheerder moet onderhoud beter verantwoorden
04 april 2006
04 apr 2006

Gebouwbeheerder moet onderhoud beter verantwoorden

Chapeau: Freek Oldenburger, adviseur gebouwbeheer en onderhoud van Asset Facility Management:

Gebouwbeheerders moeten hun onderhoudswerkzaamheden beter kunnen verantwoorden. Dat stelt Freek Oldenburger, adviseur gebouwbeheer en onderhoud van Asset Facility Management. Oldenburger voorspelt meer rechterlijke procedures, waarin ondernemingen worden aangesproken op de gevolgen van hun onderhoudsbeleid.

Oldenburger voorziet dat rechterlijke instanties in de toekomst bij geschillen steeds meer gaan kijken naar de vraag of bij het onderhoud de juiste prioriteiten zijn gelegd. Hij denkt dat Nederland langzaam overgaat naar een situatie die te vergelijken valt met die in de Verenigde Staten. De adviseur vreest toestanden, waarin bedrijven achteraf voor de rechter worden gedaagd omdat ze volgens een aanklager niet voldoende hebben stilgestaan bij de gevolgen van bepaalde keuzes.
‘Dan kan het gaan om legionellapreventie, maar ook om het voorkomen van een brand zoals we in Volendam hebben gezien. Ook daar wordt achteraf de vraag gesteld, waarom een beheerder het pand niet op de juiste manier heeft beveiligd of onderhouden.'


Methode

De Rijks Gebouwen Dienst (RGD) heeft voor alle overheidsgebouwen een methode ontwikkeld, waarmee gebouwbeheerders direct kunnen vaststellen in hoeverre er onderhoud moet worden verricht en welke prioriteit er aan de onderhoudsmaatregel moet worden gegeven. Hiermee kan een gebouwbeheerder achteraf verantwoorden waarom hij welke keuzes heeft gemaakt en tegelijkertijd bewijzen dat hij zijn budget heeft besteed aan de meest urgente zaken. Asset paste de methode van de RGD aan de specifieke eisen van de opdrachtgevers aan, maar ook aan voorwaarden van de concept NEN-norm 6027 en nu kunnen ook andere dan overheidsorganisaties met de methode aan de slag.

Adviseur Oldenburger hoopt dat steeds meer facilitair managers en gebouwbeheerders voor deze methode zullen gaan kiezen: ‘Wij zijn van de RGD-methodiek uitgegaan, omdat die zeer gedegen is. Als je zelf zo’n systeem wil ontwikkelen, ben je zeker een paar jaar kwijt. Wij hebben de norm aangepast en nu kan iedereen het systeem toepassen. Er zijn nu al bijvoorbeeld verschillende woningbouwcoöperaties, die deze methode hanteren om woonhuizen te beoordelen, maar het systeem kan net zo goed op kantoorgebouwen worden toegepast.’ Grofweg komt de nieuwe methode er op neer dat door middel van het geven van een cijfer, een bepaalde situatie geclassificeerd kan worden.

Waarde

Desbetreffende manager dient de onderhoudstoestand van het gebouw te waarderen met een waarde tussen één en zes. Een nieuwe, pasgelegde parketvloer, waar niets aan mankeert krijgt het cijfer één. Indien dezelfde vloer beschadigd is, kan de beheerder een cijfer geven, variërend van twee tot vijf. Oldenburger: ‘Bij de zesde categorie mag je er vanuit gaan dat de vloer dan eigenlijk volledig verdwenen is. Een zes komt in Nederland gewoonweg niet voor. Ik geef bijvoorbeeld presentaties op congressen en laat dan aan de hand van foto’s voorbeelden zien. Van de laatste categorie heb ik geen afbeeldingen. Je moet dan denken aan ramen waar geen kozijn of glas meer in zit.'

'Een bekende van mij heeft in Roemenië wel zulke foto’s kunnen nemen, alleen heeft hij ze nog niet gestuurd. Maar neem van mij aan dat als er sprake is van een zes, dat het desbetreffende object volledig vervangen dient te worden.’ Het toekennen van cijfers heeft voor de gebouwbeheerders eveneens het voordeel dat er met de eigenaar een bepaald onderhoudsniveau wordt afgesproken. Zo kan men besluiten om onderhoud te verrichten op het moment dat er een bepaald niveau wordt overschreden.

Foto HLP

Freek Oldenburger, adviseur gebouwbeheer en onderhoud van Asset Facility Management, voorziet dat de gebouwbeheerder in de toekomst steeds meer zijn keuzes met betrekking tot het onderhoud moet verantwoorden.

Streamer

'Ik vrees Amerikaanse toestanden, waarin gebouwbeheerders voor de rechter worden gedaagd omdat ze onvoldoende hebben stilgestaan bij de gevolgen van bepaalde keuzes'.